茂府规〔2023〕5号

各区、县级市人民政府，广东茂名滨海新区、茂名高新区、水东湾新城管委会，市各有关单位：

　　《茂名市人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的实施细则》已经十三届市政府第64次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真抓好落实。实施过程中遇到的问题，请径向市“三旧”改造办（市自然资源局）反映。

茂名市人民政府

2023年7月26日

茂名市人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的实施细则

第一章 总则

　　第一条  为加快推动我市“三旧”改造工作，促进高质量发展，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等法规、政策，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条  本市行政区域范围内的“三旧”改造活动适用本细则。

　　本细则所称“三旧”改造，是指纳入省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。

　　第三条  茂名市“三旧”改造工作领导小组（以下简称市“三旧”改造领导小组），负责协调全市“三旧”改造工作，研究提出完善“三旧”改造配套政策及体制机制的工作措施，协调解决“三旧”改造工作中的重大问题，指导督促各地各部门落实“三旧”改造工作任务。

　　市“三旧”改造领导小组下设办公室（以下简称市“三旧”改造办），设在市自然资源局，负责统筹推进“三旧”改造工作。

　　第四条  各区（县级市）政府、各经济功能区及各有关部门应协同推进“三旧”改造相关工作。

　　自然资源部门重点做好规划、用地管理，会同有关部门开展相关调查评价、标图入库，实施监管、不动产登记等工作，加强政策解读和宣传。住房城乡建设部门负责“三旧”改造涉及历史建筑保护利用等工作。城管执法部门负责“三旧”改造涉及违法建设治理、市政配套设施建设监督等工作。工业和信息化部门负责对制造业企业“亩均效益”进行综合评价及倒逼促改、引导村级工业园升级改造等工作。财政部门负责建立资金统筹机制，制定完善土地出让收入分配使用、“工改工”项目及公益性项目财政奖补等政策。农业农村部门负责指导农村集体经济组织做好集体资产管理。文化广电旅游体育部门负责对“三旧”改造中的不可移动文物做好保护及活化利用工作。金融部门负责制定金融支持政策，采取多种手段拓展改造项目融资渠道。税务部门负责落实省“三旧”改造税收指引，加强税收政策解读和宣传，研究解决“三旧”改造税收实务问题。发展改革、公安、人力资源社会保障、生态环境、交通运输、卫生健康等部门在各自职责范围内做好“三旧”改造倒逼促改和实施监管工作。

　　第五条  “三旧”改造项目分为全面改造、微改造、混合改造三大类。

　　全面改造是指以拆除重建方式为主的改造方式，在拆除重建前须严格既有建筑的拆除论证，除纳入省“三旧”改造地块数据库中拆除重建、生态修复类以及违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。属历史文化名村、名城范围的，不适用全面改造。

　　微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过房屋整饰修缮、加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施以及改变建筑功能等方式实施改造，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。

　　混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

　　第六条  改造范围内权利主体达到以下多数比例之一的，可以开展基础数据调查、改造可行性前期研究等前期工作：

　　（一）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人同意改造；

　　（二）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑面积不少于三分之二以上且总人数不少于三分之二的业主同意改造；

　　（三）改造范围内用地包含多个地块的，同意改造的地块总用地面积不少于改造范围用地面积的80%；

　　（四）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表同意改造。

第二章  标图入库

　　第七条  “三旧”标图入库标准

　　（一）一般要求。

　　拟改造地块同时符合以下条件的，可按规定纳入“三旧”改造标图入库范围：

　　1.国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地。

　　2.第二次全国土地调查（下称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地。

　　3.2009年12月31日前已建设，上盖物基底面积占入库地块面积比例达30%以上。上盖物不包括隧道、桥梁、高架路、立交桥、硬化路面、铁路轨道、露天停车场、蓄水池、沼气池、污水处理池、油罐、户外体育设施、堆场、大棚以及可移动的临时建筑物等。

　　4.不属于已认定的闲置土地，或者虽然认定为闲置土地，但已处置完毕。

　　5.以宗地为基本单元。有合法用地手续的，以用地批文（按项目报批）、土地划拨决定书、土地出让合同、建设用地批准书、不动产权证（土地使用证）确定的宗地范围为基本单元入库；无合法用地手续的，按历史用地协议（包括流转土地所有权、使用权的各类用地合同或协议）约定的用地范围、违法用地处罚决定书、行政区划界限、详细规划控制单元、道路、河流或者产权边界等因素合理确定入库范围。

　　（二）特殊情形。

　　符合以下特殊情形之一的，可按规定纳入“三旧”改造标图入 库范围：

　　1.“二调”或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，符合“一般要求”的第3、4、5项，不涉及复垦且确需改造建设的，落 实建设用地规模后可标图入库。

　　2.改造后恢复为生态景观用途或作为农用地使用的生态修复用地，符合“一般要求”的第2、3、4、5项，且提供生态修复具体事项对应主管部门出具的证明材料，可标图入库。

　　3.属于经县级以上人民政府批准的改造方案确定纳入“三旧”改造项目整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”），其他用地，或征地留用地，符合“一般要求”的第1、4项，可以标图入库，该“三地”、其他用地或征地留用地可不受上盖物占地比例的限制。 

　　4.入库地块2009年12月31日前已建设使用，符合“一般要求”的第1、2、4、5项，如其上盖物占地比例（或容积率）符合相关规划条件规定的下限或行业用地标准规定的下限，或改造后用于教育、医疗、养老、体育等公益性项目，或改造前后均为工业用途，其入库时可不受上盖物占地比例限制。

　　5.入库地块上盖物占地比例不足30%的，符合“一般要求”的第1、2、4、5项，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积除以30%计算可标图入库的用地面积， 标图入库部分须包含2009年12月31日前有上盖物覆盖的地块，并依据相关规划合理确定入库地块具体范围。

　　6.属于位置相邻（可以间隔道路、沟渠、河流、绿地等地物， 但不得间隔其他宗地）两宗（含）以上的宗地，符合“一般要求”的第1、2、4项，可整体标图入库，整体核算上盖物占地比例，入库后须由同一改造主体整体实施改造。

　　7.旧村庄全面改造整体入库的，符合“一般要求”的第1、2、4 项，可不以宗地为基本单元入库，允许整体核算上盖物比例。

　　8.与已入库的“三旧”用地进行空间位置互换的其他存量建设 用地，符合“一般要求”的第 1、4 项，在改造方案经有权机关批准后，可直接标图入库，并按照“三旧”改造政策实施改造；原“三 旧”用地标注为删除地块，不得再按“三旧”改造政策实施改造。

　　9.通过使用“三旧”用地复垦产生的规模或指标而纳入改造项 目整体利用的非建设用地，符合“一般要求”的第 1 项，在改造方 案经有权机关批准后，可直接标图入库，并可按照“三旧”改造政策实施改造；原“三旧”用地标注为删除地块，不得再按“三旧”改造政策实施改造。

　　第八条  标图入库的办理流程

　　（一）入库申请。 

　　土地原权利人或其他市场主体拟实施改造的地块，原权利人 （土地所有权人、使用权人或者实际用地人）或其委托的市场主体需向县级以上自然资源主管部门提出入库申请。县级以上人民政府拟实施改造的地块，由县级以上自然资源主管部门提出入库申请。

　　（二）审核与备案。 

　　县级以上自然资源主管部门应建立联合会审机制，对入库地块进行审核把关。县级以上自然资源主管部门对地块入库申报材料初审通过后，通过广东省土地管理与决策支持系统进行在线申报。地级以上市自然资源主管部门受理后，须在20个工作日内完成审核。其中，会办科（处）室须在受理之日起4个工作日内完成会审，需要补正的，主办科（处）室须在受理之日起5个工作日内发出补正通知，补正时间不超过10个工作日。补正超期或补正1次后仍未审查通过的，地级以上市自然资源主管部门应对案卷作退件处理。地级以上市自然资源主管部门审核通过后，即在广东省土地管理与决策支持系统自动备案。

　　（三）信息公开。 

　　地级以上市自然资源主管部门将已入库地块的图斑编号、用 地面积、坐落位置等信息（涉及权属及坐标等需保密的信息除外）

　　纳入政府信息主动公开范围，通过门户网站予以公开，接受公众查询和社会监督。

　　（四）复核。 

　　涉及办理改造方案审批或用地报批手续的“三旧”改造项目， 按照报批时最新政策规定，对项目主体地块是否已标图入库进行复核。其中，对于《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号，以下简称3号文）实施前报批的地块，按照3号文实施前的有关政策规定进行复核；在3号文实施后、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号，以下简称71号文）实施前报批的，按照3号文有关规定进行复核；在71号文施行后报批的，按照本《指引》相关规定进行复核。报批用地位于已批准改造方案项目用地范围内的，在对报批用地是否已标图入库进行复核时，以之前审核改造方案的审核意见（标图入库）作为用地报批的复核意见（标图入库）。

　　第九条  经审核批准标图入库的用地，可以适用“三旧”改造政策启动改造。

　　“边角地”“夹心地”“插花地”（以下简称“三地”）等被标图入库地块整合纳入“三旧”改造范围的，可以适用“三旧”改造政策。

第三章  改造规划与计划

　　第十条  实施“三旧”改造应编制“三旧”改造专项规划、“三旧”改造年度实施计划、“三旧”改造单元规划和“三旧”改造项目改造方案。

　　第十一条  “三旧”改造专项规划由市自然资源部门依据国土空间总体规划，结合实际需要组织编制。专项规划一般为五年。市城市规划区的“三旧”改造专项规划，由市自然资源局按程序报市人民政府批准后实施。县级市的“三旧”改造专项规划，由县级市人民政府自然资源部门按照程序报本级人民政府批准后实施。

　　“三旧”改造专项规划应当结合存量建设用地调查评价成果，明确规划期限内的改造重点区域和范围、改造方向、目标、功能定位、用地布局、配套设施布局、道路网络构成、公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护、总体实施时序及鼓励优先改造时序等内容，并与国土空间详细规划做好衔接。

　　“三旧”改造专项规划是改造实施和管理的基本依据，指导“三旧”改造单元的划定。

　　第十二条  “三旧”改造年度实施计划应根据上级下达的“三旧”改造任务及“三旧”改造专项规划的总体要求制订，主要包括拟改造情况、用地现状、改造类型、改造用途、实施方式等。

　　茂名市“三旧”改造年度实施计划由市“三旧”改造办组织编制，经市“三旧”改造工作领导小组审议通过，报市人民政府批准后实施。县级市“三旧”改造年度实施计划由县级市“三旧”改造办组织编制，经县级市“三旧”改造工作领导小组审议通过，报县级市人民政府批准后实施。

　　市（县级市）“三旧”改造办应于每年第一季度公布当年“三旧”改造年度实施计划，每年6月份根据实际需要对“三旧”改造年度实施计划调整完善。“三旧”改造年度实施计划的调整，按上述程序报批。

　　对未列入年度实施计划的旧村庄改造项目，区“三旧”改造办根据村集体经济组织的改造申请，按程序将项目列入年度实施计划。

　　经批准的“三旧”改造年度实施计划是项目认定和实施的依据。

　　第十三条  “三旧”改造项目纳入年度实施计划后，涉及控制性详细规划（以下简称“控规”）调整或控规未覆盖的，依据“三旧”改造专项规划、国土空间总体规划等，组织编制“三旧”改造单元规划。

　　（一）“三旧”改造单元的划定应当符合“三旧”改造专项规划，并符合以下标准：

　　1.“三旧”改造单元应是一个完整的功能单元，应包含完整的规划独立占地的城市公益性用地，保证基础设施和公共服务设施相对完整。如需进一步细分的，须以城市道路为边界并做出说明；

　　2.“三旧”改造单元范围的用地面积原则上不小于1公顷，可结合综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮进行整体实施；

　　3.一个“三旧”改造单元可以包括一种或多种改造类型，也可以包括一个或多个改造项目；

　　4.优先在专项规划确定的重点改造区域内划定“三旧”改造单元；

　　5.基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等其他原因，确需划定“三旧”改造单元的情况。

　　（二）“三旧”改造单元规划的编制应符合以下原则：

　　1.优先保障城市公共利益项目；

　　2.注重保护城市特色资源，延续历史文化传承；

　　3.充分尊重相关权利人的合法权益，实现各方利益的平衡。

　　（三）“三旧”改造单元规划主要包括以下内容：

　　1.“三旧”改造单元内改造项目的具体范围、改造目标、改造模式、开发时序和规划控制指标；

　　2.基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；

　　3.基于基础设施及公共服务设施承载力、交通承载力、人居环境承载力、经济平衡等综合测算基础上的容积率论证方案；

　　4.公益性设施整体统筹方案、建设容量总体平衡方案；

　　5.城市设计指引。

　　（四）“三旧”改造单元规划由市、县人民政府自然资源主管部门或者乡镇人民政府组织编制，参照控规编制程序报本级人民政府批准后实施。

　　“三旧”改造单元规划的批准视为改造单元内控规的修编和修改，可覆盖原控规或作为控规实施。经批准的单元规划是出具规划许可、实施相关规划建设管理的依据。

　　第十四条  项目改造方案应当明确改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容，包含现状调查成果、改造范围、改造模式、用地界址、复建建筑量（含村集体、村民安置总量）、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、拆迁补偿安置方案、用地报批、土地供应、建设时序、交通压力评估、社会稳定风险评估、环境影响评价、土地污染调查评审及公共设施建设用地等内容。

　　项目改造方案由市、县级人民政府自然资源主管部门组织编制，报市、县级市人民政府审批。

　　第十五条  “三旧”改造专项规划批准后应当纳入同级国土空间基础信息平台，叠加至国土空间规划“一张图”上，并将主要内容按照规定程序纳入国土空间详细规划组织实施。

第四章 改造项目实施

第一节 旧村庄改造

　　第十六条  旧村庄改造范围按以下原则确定：

　　（一）以自然村、行政村或按照城市规划需整体连片改造并纳入“三旧”改造标图入库范围的建设用地为基础，根据农村集体经济组织集体土地权属范围、土地利用现状图、城市总体规划图、最新国土调查影像图、新一轮土地利用总体规划图叠加信息，合理确定旧村庄改造范围。

　　2009年12月31日前已实际建设使用，因不符合相关规划而无法纳入省“三旧”改造地块数据库的留用地，允许按规定调整相关规划后标图入库一并实施改造。

　　（二）旧村庄改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，经农村集体经济组织同意，可整合本村权属范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的其他用地，纳入旧村庄改造范围一并实施改造。纳入的其他用地可参照“三地”有关规定进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。

　　历史征地承诺或约定而未落实的留用地，在旧村庄改造项目用地中统筹解决，不再另行安排留用地。农村集体经济组织经依法表决通过，将本村权属范围内的留用地纳入旧村庄全面改造项目统筹开发利用，参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批，并协议出让给通过公开选择的旧村庄合作改造主体一并实施改造。

　　鼓励按照城乡规划实施整体连片改造。整体连片改造时要合理安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，充分保障教育、医疗、养老、体育用地需求，切实加强对历史遗产、不可移动文物及历史建筑的保护。

　　第十七条 旧村庄改造根据改造范围是否全部列入“三旧”改造标图入库范围和供地方式，分四种改造模式：

　　（一）项目全部在“三旧”改造标图入库范围，可以协议方式直接出让给农村集体经济组织成立的全资子公司；

　　（二）项目全部在“三旧”改造标图入库范围，农村集体经济组织与有关单位合作改造的，通过农村集体资产交易平台或公共资源交易中心公开选择旧村庄改造项目开发权的合作企业，旧村庄改造项目的土地可以协议方式出让给公开选择的合作企业或者农村集体经济组织与公开选择的合作企业成立的联合公司；

　　（三）项目仅有部分列入“三旧”改造标图入库范围，而列入“三旧”改造标图入库范围的土地难以实现经济平衡的，经农村集体经济组织同意，整合本村权属范围内符合国土空间规划和城乡规划的其他用地一并实施改造的，以招标、拍卖、挂牌等公开方式确定实施主体。

　　（四）旧村庄改造项目标图入库范围土地与本村权属范围外周边其他土地毗邻连片、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地、需要整体规划建设的综合用途建设用地，可按一宗土地整体出让，以招标、拍卖、挂牌等公开方式确定实施主体。

　　第十八条  土地权属清楚、无争议，符合土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造专项规划的旧村庄，农村集体经济组织逐级向镇政府（街道办）、村（居）委会提出改造申请，项目属地镇（街道办）及村（居委）对项目进行充分研究后，认为确实需要改造的，由农村集体经济组织组织召开户代表会议（须有三分之二以上的户代表参加），对是否同意按照现行征收补偿安置标准实施改造、意向前期服务商的选择以及是否同意征收本村权属范围内、在满足复建安置地块、开发地块及公共设施配套用地后的剩余集体土地等事项进行表决，属地镇政府（街道办）、村（居）委会应派员列席会议。经该农村集体经济组织成员的三分之二以上的户代表表决同意，并报经村（居）委会、镇政府（街道办）同意之后，方可向属地“三旧”改造办提出改造申请。提出改造申请时，农村集体经济组织须签署同意征收本村权属范围内、在满足复建安置地块、开发地块及公共设施配套用地后的剩余集体土地的承诺书，并报市、区“三旧”改造办备案。

　　第十九条 对列入年度实施计划的旧村庄改造项目，市“三旧”改造办征求发展改革、市场监督、住建、工业和信息化、土地储备等部门意见后，向农村集体经济组织出具项目认定意见，并在市自然资源部门网站公布。

　　项目通过认定之后一个月内，属地县区政府、村（居）委会、农村集体经济组织应与经确认的前期服务商签订前期服务协议，明确各方的义务和责任，并由县区政府报市、区“三旧”改造办备案。签订协议的各方严格按照前期服务协议约定开展前期工作。

　　在公开选择合作企业之前，项目属地县区政府应加强引导和监督，禁止村集体经济组织以任何形式引入市场合作主体或意向合作主体，并与之签订任何形式的协议、意向书等。

　　第二十条  属地镇政府（街道办）、村（居）委会、农村集体经济组织可引入前期服务商，协助开展旧村庄改造前期工作。

　　前期工作可包括以下内容：

　　1.为农村集体经济组织提供与旧村庄改造有关的政策法规指导，协助农村集体经济组织开展成员表决等活动。

　　2.改造范围内各类土地性质、用途、范围及面积的调查、测绘、统计、核实。

　　3.改造范围内各类房屋的调查、测绘、统计、核实。包括房屋位置、产权人、产权证号、产权登记用途、登记时间，基底面积、层数、建筑物面积、建成时间、现状用途、附着物类型及数量等内容。

　　4.改造范围内的经济、人口等数据调查、统计、核实。

　　5.改造范围内的历史文化遗存、公共服务设施的调查、测绘、统计、核实。

　　6.改造范围内房地产价值评估、改造成本核算，经济效益测算。

　　7.改造项目的交通压力评估、社会稳定评估、环境影响评价以及土壤污染调查。

　　8.协助编制项目改造方案、拆迁补偿安置方案等工作。

　　9.改造项目完善历史用地手续工作的资料准备。

　　10.协助编制公开选取合作企业的招标文件。

　　第二十一条  基础数据调查须由具有相应资质的单位承担。前期服务商具有相应资质的，可根据村集体经济组织委托开展基础数据调查工作；不具有相应资质的，可根据村集体经济组织授权，委托具有相应资质的单位开展基础数据调查工作。

　　基础数据调查成果应当包括改造范围内的土地、房屋、经济、人口、历史文化遗存以及公共服务设施等数据。

　　公安、自然资源、住房城乡建设、城管执法等部门及有关镇政府（街道办）负责对项目改造方案涉及人口、土地、房屋等数据的合法性和准确性进行核查并予以认定。

　　第二十二条 旧村庄改造单元规划、项目改造方案的编制，须由乙级及以上规划资质的规划设计单位承担。

　　项目改造方案编制以成本与收益基本平衡为原则，在不突破规划可承载能力、保障改造切实可行的前提下，合理确定改造项目的容积率、建筑高度、商业与住宅比例等，容积率、建筑高度、商业与住宅比例等超出现行标准的，应在项目改造方案中充分论证、评估。

　　第二十三条  旧村改造项目改造方案应按以下程序报批：

　　（一）市自然资源部门组织编制改造方案，形成改造方案（编制稿）。市“三旧”改造办委托具有相关资质的规划单位审核后，依程序提请市自然资源部门技术会议审查。

　　（二）改造方案（编制稿）经市自然资源部门技术会议审查通过后，形成改造方案（征求意见稿）交“三旧”改造办，“三旧”改造办转属地镇政府（街道办）向村集体经济组织、村民和相关权属人征求意见，时间为15日。村集体经济组织、村民和相关权属人可就改造方案（征求意见稿）提出意见和建议。

　　市“三旧”改造办将征求村集体经济组织、村民和相关权属人意见后的改造方案（征求意见稿）征求市“三旧”改造领导小组成员单位意见。市“三旧”改造办应当充分听取各方意见，综合研究，修改完善，并形成改造方案（审议稿）。市“三旧”改造领导小组成员单位有重大分歧的，市“三旧”改造办须提请市“三旧”改造领导小组审定。

　　（三）市“三旧”改造办将改造方案（审议稿）提请市城市规划委员会审议，并根据审议意见对项目改造方案修改完善，形成改造方案（表决稿）。

　　（四）属地镇政府（街道办）组织村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人对改造方案（表决稿）进行表决，经80%以上村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人表决同意后，市“三旧”改造办根据表决稿形成改造方案（送审稿）报市人民政府审批。

　　（五）市人民政府批复的改造方案应在市自然资源部门网站上予以公布。

　　第二十四条  县、市区自然资源部门根据经批准的改造方案及单元规划成果组织编制用地报批材料。用地报批材料经县、市区人民政府审核同意后，报市自然资源部门，抄送市“三旧”改造办。

　　市自然资源部门进行会审后，市“三旧”改造办发函征求市相关部门的意见，而后由市自然资源局报有审批权的人民政府审批。

　　第二十五条  旧村庄改造项目的实施主体，按以下流程确定：

　　（一）本细则第十七条第（一）项规定的项目，实施主体确定流程：

　　1.市自然资源部门编制土地协议出让方案，报市人民政府审批；

　　2.市自然资源部门以协议方式出让给农村集体经济组织成立的全资子公司，由该全资子公司作为项目实施主体。

　　（二）本细则第十七条第（二）项规定的项目，实施主体确定流程：

　　村集体经济组织编制公开选择合作企业的招标文件（招标文件应明确在六个月内补偿安置协议权属人签约比例须达到80％以上），市“三旧”改造办进行指导；

　　（三）本细则第十七条第（三）项规定的项目，实施主体确定流程：

　　1.市自然资源部门编制土地出让方案，报市土地出让集体决策领导小组会议审定；

　　2.市自然资源部门委托公共资源交易中心以招标、拍卖、挂牌等公开方式确定合作企业，该合作企业为项目实施主体。

　　（四）本细则第十七条第（四）项规定的项目，实施主体确定流程：

　　1.市自然资源部门编制土地出让方案，报市土地出让集体决策领导小组会议审定；

　　2.市自然资源部门委托公共资源交易中心以招标、拍卖、挂牌等公开方式确定国有建设用地使用权人为实施主体，同时享有旧村庄改造项目的开发权。

　　第二十六条 招标、拍卖或挂牌文件应当对基础数据认定结果、改造单元规划、项目改造方案、前期服务费等相关信息进行充分披露，禁止设置任何具有倾向性、歧视性、排他性条件。在不排斥多个市场主体竞争，确保公平公正的前提下，可根据产业、建设规划等要求设置竞买资格条件，但必须在出让公告有关“申请人应具备的条件”中明确。招标、拍卖、挂牌公告发布日至投标截止日，不得少于30日。

　　招标、拍卖或挂牌未成交的，应当重新招标、拍卖或挂牌，招选合作企业。

　　更改招标、拍卖或挂牌公告核心内容的，应当重新按程序报批。

　　第二十七条  实施主体确定之后，由实施主体按照项目改造方案配建村集体物业（含村集体办公用房）、回迁安置房、商铺、车位等，按以下两种方式组织实施：

　　（一）以协议出让方式确定实施主体的项目，由实施主体与农村集体经济组织签订合作改造协议，与村民签订拆迁补偿安置协议，启动村集体物业（含村集体办公用房）、回迁安置房、商铺、车位等的配建工作；

　　（二）以招标、拍卖、挂牌方式确定实施主体的项目，由县级以上人民政府委托镇政府（街道办）或实施主体与村民签订拆迁补偿安置协议，土地储备部门或县级以上政府指定的其他部门根据工作进度划拨拆迁补偿费用。在规定时限内，市人民政府或指定的部门将土地交付给实施主体，实施主体启动村集体物业（含村集体办公用房）、回迁安置房、商铺、车位等的配建工作。

　　第二十八条 市“三旧”改造办应设立“三旧”改造项目复建安置资金监管账户，实施主体、市“三旧”改造办和监管账户开户银行应就项目复建安置资金的监管签订监管协议，落实监管责任。监管账户的资金必须专款专用。

　　实施主体在取得《施工许可证》之日起60日内，应将经核定的项目复建安置资金（即回迁安置房建设成本）存入“三旧”改造项目资金监管账户；也可提供专项监管保证资金的银行保函，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，由市“三旧”改造办监管。

　　实施主体应根据拆迁及回迁安置房建设工作进度，按安置地块土地平整、完成基础工程、完成主体工程、竣工验收等四个阶段向市“三旧”改造办申请返还复建安置资金。市“三旧”改造办会同财政、住房和城乡建设部门对工作进度进行审核后，分别按照40%、30%、20%、10%的比例返还复建安置资金。

　　第二十九条  拆迁补偿安置

　　（一）补偿安置原则。

　　旧村庄改造拆迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后拆迁”的原则。补偿足额到位后，被拆迁人应当在补偿安置协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。实施主体应先行启动安置房建设，在保证工程质量的前提下，加快项目建设，及时妥善安置被拆迁人。

　　（二）补偿安置方式。

　　旧村庄改造项目个人住宅可选择货币补偿，也可选择高层公寓式安置。

　　采取货币补偿进行安置的，不得超出茂名市人民政府出台的集体土地上房屋征收货币补偿安置标准。

　　采取高层公寓式方式进行安置的，安置面积可按人口、建筑面积进行计算。按人口核算的，列入茂名市城市规划区“三旧”改造项目年度实施计划的项目，在计划期内实施改造的（以取得施工许可为准），人均安置建筑面积包含村民回迁安置房、商铺、车位、各类公摊面积（车位含公摊面积的按不少于35平方米计算）不得超过215平方米。合法安置的人口数量及名单按照茂名市人民政府出台的集体土地上房屋征收与补偿安置有关规定确定。按建筑面积核算的，以核准的生活居住用房（不含闲杂屋）建筑面积为依据，按1:1.1的比例进行安置。

第二节 旧城镇改造

　　第三十条  根据改造实施主体不同，旧城镇改造包括以下两种模式：

　　（一）政府收储改造。由政府负责对改造范围内的土地房屋进行征收、拆迁、安置补偿，将土地整理达到“净地”条件纳入政府储备用地后，实施公开出让。

　　（二）市场主导改造。改造范围内专有面积占比90%以上的权属人且人数占比90%以上的权属人通过签订搬迁补偿安置协议，将其房地产权益转移给市场主体，由该市场主体实施改造。

　　第三十一条 在启动改造前，征询改造范围居民意愿，同意改造的权属人比例达到三分之二以上的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续。

　　改造项目专有面积占比90%以上的权属人且人数占比90%以上的权属人签订房屋拆迁补偿安置协议方可实施拆迁。

　　改造项目分期实施的，每一期专有面积占比90%以上的权属人且人数占比90%以上的权属人签订房屋拆迁补偿安置协议方可实施拆迁。

　　第三十二条  政府收储的旧城镇改造项目，经改造范围内专有面积占比90%以上的权属人且人数占比90%以上的权属人表决同意，在确定开发建设条件的前提下，可由区（县级市）人民政府作为征收主体，将拆迁补偿安置工作及拟改造土地使用权通过招标、拍卖、挂牌等公开方式确定实施主体（土地使用权人），待完成拆迁补偿、平整土地后，与实施主体签订土地使用权出让合同。

　　市场主导的旧城镇改造项目，市场主体通过协商收购，与专有面积占比90%以上的权属人且人数占比90%以上的权属人签订搬迁补偿安置协议后，确定该市场主体为实施主体。实施主体确定后，参照旧村庄改造复建安置资金监管规定，落实复建安置资金监管工作。

　　第三十三条  以拆除重建方式实施的旧城镇改造项目可采取货币补偿、高层公寓式安置。

　　市场主导的旧城镇改造项目，通过签订拆迁补偿安置协议转移房地产权益的，应由属地人民政府负责协调和监督，鼓励实施主体聘请公证机构、律师事务所进行签约公证或见证。

第三节 旧厂房改造

　　第三十四条  市辖区内2009年12月31日前建成或取得土地使用权的“退二”企业用地及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称旧厂房）建设用地，符合以下条件的可列入改造范围：

　　1.经划拨、出让等方式合法取得国有土地使用权的土地、符合登记确权条件（含1987年1月1日前已使用）的历史国有土地；

　　2.已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地；

　　3.按照省“三旧”改造政策完善历史用地手续的原集体旧厂房用地。

　　以下情形不适用本细则：

　　1.2009年12月31日后建成或取得土地使用权的旧厂房;

　　2.2009年12月31日前取得国有土地使用权的旧厂房，其用地未按照土地划拨决定书或土地出让合同约定进行建设的;

　　3.2009年12月31日前已列入我市“退二进三”目录并已签订补偿协议取得部分或全部补偿款的旧厂房用地。

　　第三十五条 旧厂房改造包括以下两种模式：

　　（一）政府收储改造。由政府通过征收、收回等方式对改造项目范围内用地进行整合后通过招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地。

　　（二）自行改造，包括以下情形：

　　1.改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造；

　　2.改造项目范围内全部权利人以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式将房地产权益转移到单一主体后由其实施改造。

　　第三十六条  纳入“三旧”改造范围，具有合法用地手续的工业用地，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业（互联网+产业、研发设计、科技服务、信息服务、总部经济、文化创意、现代物流、现代旅游、商务会展、金融服务等）、创业创新平台（高新技术产业、科技孵化器、先进制造业用房等）等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经区、县级市人民政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后，经区、县级市人民政府批准，可按新用途办理用地手续；若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。

　　第三十七条 对已完成区域评估的连片改造村级工业园、“工改工”等项目，在符合区域评估报告使用条件下，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。

第四节 微改造项目

　　第三十八条 微改造项目可由权利人自行实施改造，也可由属地区、县级市人民政府指定部门组织实施改造。

　　第三十九条  以加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施、改变建筑功能等方式实施的，由县（市、区）自然资源主管部门编制改造方案，报同级人民政府审批。

第五章  改造项目用地

第一节 项目供地

　　第四十条 “三旧”改造项目用地按以下方式供地：

　　（一）以招标、拍卖、挂牌方式供地。

　　1.属政府收购储备后再次供地的，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。

　　2.政府统一组织实施旧城镇改造的，在确定开发建设条件的前提下，通过招标、拍卖、挂牌等公开方式一并确定拆迁补偿安置工作实施主体与项目用地土地使用权人。

　　3.本细则第十七条第（三）和第（四）项规定的项目，由政府以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让。

　　（二）以协议方式出让。

　　1.原为政府划拨土地，经批准列入“三旧”改造并批准自行改造的，可以协议出让给原土地使用权人或依法取得土地使用权的权利人。

　　2.农村集体经济组织通过“三旧”改造政策完善相关用地手续后，可自行改造、与市场主体合作改造，可以协议出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选取的合作企业成立的联合公司。

　　3.符合粤国土资规〔2018〕3号文规定，在1987年1月1日至2009年12月31日期间已使用土地未办理征收手续的，完善征收手续后，可以协议出让。

　　4.“三旧”改造项目范围内的“三地”（单块面积不超过3亩，且累计面积不超过项目主体地块面积的10%，经市人民政府批准后原则上不超过20%）可以协议出让方式供地。

　　第四十一条  在市城市规划区范围内（不含三大经济功能区），旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下简称“工改商”）的自行改造项目，实施主体除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当并按城乡规划要求，将不低于项目用地总面积33%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。移交地块的位置、面积应在控规或改造单元规划中明确。

　　根据控规或改造单元规划，移交的公益性用地面积不足33％的，或者由于改造地块面积小，无法提供公益性用地的，不足部分或无法移交的用地面积，按公益性用地用途市场评估价计收地价款。根据规划要求，移交的公益用地面积超出33%的部分，在项目用地的剩余用地按“小区平均容积率2.5×补偿土地的面积÷（地块总面积×67%）”的标准进行容积率补偿，补偿容积率部分的建筑面积不计收地价款。

　　实施主体应负责拆除和清理移交范围内的原有建筑物、构筑物及其附属设施，并在签订土地使用权出让合同前完成公益性用地移交工作，未按规定移交的不予办理供地手续。

　　市城市规划区范围外的工改商自行改造项目，结合项目实际，参照上述规定执行。

　　第四十二条  对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营。

　　实施集体和国有建设用地混合改造时，应严格控制国有建设用地的规模上限及其所占的比例，一般不超过项目用地总面积的40%。

第二节 用地审批

　　第四十三条 纳入“三旧”改造范围，符合相关规划，具有合法用地手续的集体存量建设用地，可由农村集体经济组织按规定申请转为国有建设用地，项目改造方案报所在的市、县人民政府审批，土地征收手续由市人民政府根据省政府委托进行审批。

　　第四十四条  纳入“三旧”改造范围，符合相关规划，涉及完善土地征收手续的，按照用地行为发生时间分类处理：

　　（一）用地行为发生在1986年12月31日之前的集体建设用地，因改造需要必须征收为国有建设用地的，项目改造方案报所在市、县人民政府审批，土地征收手续由市人民政府根据省政府委托进行审批。

　　（二）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，依照1988年修订的土地管理法的相关规定，落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，项目改造方案报市人民政府审批，完善土地征收手续由市人民政府根据省政府委托进行审批。

　　（三）用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，依照1998年修订的土地管理法的相关规定，落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，项目改造方案报市人民政府审批，完善土地征收手续由市人民政府根据省政府委托进行审批。

　　农村集体土地完善建设用地手续后保留集体土地性质，或国有土地完善建设用地手续的，按照规定权限报市人民政府审批，并同步审批项目改造方案。

　　第四十五条  按照本细则第四十四条规定完善征收手续及处理（处罚）违法用地，适用用地行为发生时的法律和政策。

　　用地行为发生时的法律和政策没有要求征收报批需听证、办理社保和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保和安排留用地。

　　第四十六条  涉及茂南区、电白区、滨海新区、高新区、水东湾新城的“三旧”用地报件，由市“三旧”改造办依据“三旧”用地审查报批会审相关制度，将项目用地材料以及改造方案一并报市自然资源局进行会审后，由市自然资源局将项目改造方案以及完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材料一并报市人民政府审批。

　　涉及高州市、化州市、信宜市的“三旧”用地报件，由县级市按照“三旧”用地审查报批会审相关制度规定，完成用地材料组卷工作后，送市自然资源局、市“三旧”改造办进行审查，由市自然资源局将完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材料一并报市人民政府审批。

　　第四十七条 确需实施“三旧”改造，但因不符合土地利用总体规划而无法纳入“三旧”改造标图入库范围的，可按程序和权限修改土地利用总体规划，落实建设用地规模后纳入标图入库范围。涉及城市总体规划限建区的，可按程序一并调整。

　　各区、县级市国土空间规划编制完成后，应按照国土空间规划管理要求进行衔接或调整。

　　第四十八条  自然资源部门无法出具独立的规划条件、不具有独立利用价值或者虽能出具规划条件，但比起与毗邻主体地块归宗开发，利用效率显著降低的地块，可作为“三地”与标图入库的主体地块整合开发建设。

　　“三旧”改造项目涉及需办理农用地转用或土地征收手续的，可纳入批次用地依法报批，或与主体地块一并组卷上报，由市人民政府进行审批。

第三节 地价计收与出让收益补偿

　　第四十九条  项目改造方案已批复且需要办理用地手续的“三旧”改造用地协议出让的，可以单宗或区片土地市场评估价为基础，综合考虑实施主体承担的拆迁安置费用、移交给政府的公益性用地及物业等因素确定政府应收地价款。具体计收方法与标准按照市有关规定执行。

　　第五十条  政府收储后公开出让的工改商项目，对改造范围内的旧厂区的补偿，原土地使用权人在签订拆迁安置补偿协议时可选择以下两种方式中的一种计算补偿：

　　方式一：先对厂区上盖补偿，厂区土地的补偿在土地出让后按（土地成交总额×厂区土地面积/改造范围面积-上盖补偿）×40％计算支付。

　　方式二：上盖和土地均暂不补偿，土地出让后，按土地成交总额×厂区土地面积/改造范围面积×60％计算支付。

　　其中厂区土地面积为旧厂国有土地使用权证登记的建设用地面积（登记后用地范围有调整、未办理变更登记的，以调整后的面积为准），改造范围面积为该旧厂项目所属的“三旧”改造专项规划片区范围内的建设用地面积。

　　第五十一条 项目用地所在区域已编制控制性详细规划，且符合《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函〔2011〕304号）规定的，可按不高于原批准控制性详细规划容积率10%的标准给予容积率奖励，奖励容积率部分的建筑面积不计收地价款。

　　第五十二条  鼓励改造项目利用“三旧”用地建设科技企业孵化器、众创空间、新型研发机构、实验室、专业镇协同创新中心等创新创业载体，按科教用地或工业用地用途供地，并综合考虑分割转让比例、转让限制条件、政府回购权等因素实行差别化地价。

第六章 改造项目保障措施

　　第五十三条  “三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理；法律法规没有规定的，由区（县级市）人民政府裁决。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体均可向项目所在地区（县级市）人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。

　　（1）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；

　　（2）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；

　　（3）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；

　　（4）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

　　各区（县级市）人民政府应当保障被申请人的知情权、陈述权、申辩权，必要时应当举行听证。各区（县级市）人民政府进行裁决前，应当先进行调解。

　　对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。

　　第五十四条  市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得第五十三条规定比例的原权利主体同意，但项目仍难以推进，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。区、县级市人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。

第七章  鼓励措施

　　第五十五条  以拆除重建方式实施的旧城镇、旧村庄改造项目，应以成本和收益基本平衡为原则合理确定容积率；改造成本由区、县级市人民政府根据基础数据核算，并报市“三旧”改造办确认。根据改造成本与收益基本平衡原则测算配置的容积率等规划条件，由区（县级市）自然资源部门组织环境资源承载力评价和国土空间开发适宜性评价，并报市自然资源部门审批。

　　因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡。

　　第五十六条  鼓励改造村的征地留用地纳入旧村改造范围一并开发建设。纳入旧村改造的征地留用地可以用于建设村集体经济组织的复建安置房，保障农民利益。

　　第五十七条  在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。

　　第五十八条  自2020年度起，我市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过8%的部分，省按30%的比例核定补助我市后，奖励我市“三旧”改造工作年度考核排名前三的各区（县级市）人民政府。

　　第五十九条  区（县级市）人民政府应落实资金保障，统筹运用“三旧”改造土地出让、税收等资金，对村级工业园改造、“工改工”项目和增加绿地、体育公园、历史文物保护等公益性改造项目实施奖补。

第八章  监督管理

　　第六十条  以信息公开为抓手，建立有效的风险防控体系，打造“三旧”改造阳光工程，严防廉政风险。将“三旧”改造标图入库、改造方案及用地审批等各事项的标准和办事流程纳入政府信息主动公开范围。对具体“三旧”改造项目的审批结果应依法依规及时公开。

　　第六十一条  对于旧城镇、旧村庄改造项目，除由政府组织实施的改造项目以外，在项目改造方案获批后、土地出让合同签订前，项目所在地区、县级市人民政府应与实施主体签订项目监管协议，明确旧建筑物拆除时间、动工建设时间、完成时间以及工程未竣工验收前不得进行股权转让（包括股东变更）等内容，保证项目按照相关规划和计划进行改造。

　　对于产业类项目，可将产业准入时间、投产时间、投资强度、产出效率和节能环保、股权变更约束等纳入项目监管协议。

　　对于实施主体未依规依约实施改造的，县（市、区）人民政府应责令实施主体限期整改，拒不整改的可由原批准单位撤销对改造方案的批复，并将企业失信行为纳入信用记录向社会公布，依法限制实施主体参与其他“三旧”改造项目。

　　第六十二条  县（市、区）产业主管部门会同“三旧”改造、自然资源、环保、能源等部门或单位，根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标，对用地效率进行分等定级，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。

第九章  附则

　　第六十三条  本细则施行前，控规或改造单元规划已获批的项目，按原政策规定执行；其他项目严格按照本细则规定执行。本细则中的“以上”包含本数。

　　第六十四条  本细则自2023年9月1日起施行，有效期5年。我市其他“三旧”改造政策文件与本细则不一致的，以本细则为准。