政策原文：茂名市人民政府关于印发《茂名市物业管理办法（试行）》的通知

　　《茂名市物业管理办法（试行）》（以下简称《办法》）共七章，六十五条，分别就业主、业主大会、业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任等方面作出了明确规定。

　　一、坚持党建引领，落实“红色社区”建设

　　《办法》指出，业主大会、业主委员会、物业服务企业在中国共产党社区党组织领导下依法依规开展物业管理活动，鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员、居民小组组长、中国共产党党员业主通过法定程序当选为业主大会筹备组业主代表、业主委员会委员，依法履行职责。   

　　二、明确部门职责，形成监管合力

　　物业管理涉及方面多。《办法》要求，市、区（县级市）人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系，根据需要建立联席会议制度或者成立工作专班，统筹解决物业管理重大问题。区（县级市）人民政府应当为镇人民政府、街道办事处配备物业管理的专职工作人员，落实工作经费。

　　《办法》规定，市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，并明确了发展改革、市场监管、城市管理和综合执法、公安、消防等有关部门在物业管理工作中的具体职责。

　　三、加强行业自律管理，建立诚信档案

　　《办法》规定，物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展；根据协会章程开展业主满意度测评，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，组织从业人员培训，调解处理物业服务企业争议。鼓励本市物业服务企业加入物业管理行业协会。

　　四、明确业主范围，落实业主权利义务

　　《办法》规定，业主是指物业管理区域内建筑物专有部分的不动产权属证书或者不动产登记簿记载的权利人。因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；其他符合法律、法规规定的单位或者个人，可以在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

　　《办法》规定，业主按照物业管理相关的法律、法规以及管理规约行使权利、履行义务，依法配合物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。

　　五、前期物业应招标，物业服务用房有标准

　　《办法》规定，普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案、选择物业服务等级，依法选聘物业服务人，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送物业所在地县（市、区）物业主管部门备案。住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。 物业服务用房按照下列标准配置：建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；位于建筑的一层或者一层以上的楼层，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用条件，方便物业服务人提供服务，方便业主进出物业服务中心。物业服务用房应当能够单独确定产权，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。
    六、筹备组成员有条件，履行职责应明确

　　《办法》规定，业主大会筹备组成员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家法律、法规、规章；（三）能积极参与筹备组工作；（四）未在前期物业服务企业任职；（五）无索取和非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；（六）无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。

　　《办法》规定，业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　七、业主大会召开有保障，街道政府共担责

　　《办法》规定，业主委员会不按照法律法规的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以提出协助要求，街道办事处、镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。

　　八、明确工作经费来源，加强经费监管

　　《办法》规定，业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用等事项由业主大会决定。工作经费可以由业主分摊，也可以从业主共有部分经营收益中列支。工作经费由业主分摊的，业主大会可以委托物业服务企业代收。业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。

　　《办法》规定，业主委员会应当建立规范的财务管理制度对业主委员会工作经费进行管理。业主对业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以通过召开业主大会会议决定委托有资质的专业机构对业主委员会工作经费等收支情况进行审计，相关费用由业主委员会工作经费支出。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　九、明确建设单位移交资料义务，规范业主资料管理

　　《办法》规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）物业及配套设施的产权清单（六）物业服务用房的清单；（七）业主清册； （八）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。建设单位与物业服务企业应当制作资料移交清单。建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业服务无关的活动。

　　十、明确物业服务企业权利义务

　　《办法》规定，物业服务企业在物业管理活动中享有下列权利：

　　（一）依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；（二）根据业主的委托和有关法律、法规规定，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务：（一）按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；提供车辆停放管理等服务；

　　（二）对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理；（三）执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作；（四）配合政府有关部门、街道办事处、镇人民政府开展社区服务和社区文化活动；（五）在物业管理区域显著位置公示服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况，并向业主大会、业主委员会报告；（六）建立健全物业管理档案，妥善保管共用部位、共用设施设备的技术资料和有关财务账册；（七）接受业主、业主大会和业主委员会的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问；（八）听取业主、物业使用人对物业服务的意见和建议，及时处理投诉，改进物业服务；（九）依法履行物业服务区域消防安全责任，发现服务区域内有违反消防法律、法规和规章并且影响消防安全的行为，应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。发现火灾应当立即报警，并组织、引导在场人员紧急疏散。

　　十一、明确物业管理区域禁止行为，加强物业管理和保护

　　《办法》规定，任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，保护共用部位、共用设施设备，不得有下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建消防通道等物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）损毁树木、园林；（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品（十）乱丢垃圾，高空抛物；（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；（十二）侵占人民防空工程、擅自拆除人民防空通信、警报设备设施；（十三）违反法律法规和管理规约饲养犬类、家畜家禽等动物；（十四）在不符合消防安全条件的室内场所以及疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动自行车、电动摩托。