茂名市人民政府

政策原文：茂名市人民政府关于印发《茂名市物业管理办法（试行）》的通知

　　按照《茂名市人民政府办公室关于进一步做好政策解读及决策预公开工作的通知》要求，我局对规范性文件《茂名市物业管理办法（试行）》（以下简称《办法》）解读如下：

　　一、出台背景、依据等介绍

　　随着本市物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点问题：如业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范；开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展；物业服务交接不规范，缺少有效管理手段；物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏合作信任等等。当前我市物业管理面临的诸多矛盾，从解决民生更关注的问题和提升城市管理的角度，我市有必要做好物业管理立法工作。

　　主要法律政策依据及参考文件如下：

　　（一）《中华人民共和国民法典》

　　（二）《物业管理条例》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

　　（三）《广东省物业管理条例》

　　（四）《业主大会与业主委员会指导规则》

　　二、三大创新

　　从《办法》规范内容看，主要结合我市物业管理现实状况和关键环节，体现了三大创新。

　　一是思想创新。根据习近平总书记强调坚持党的领导、人民当家作主、依法治国的三者统一原则，强调党建工作在社区管理的重要作用，鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员、居民小组组长、中国共产党党员业主积极参与小区业主委员会工作，形成“红色社区”管理，明确业主大会、业主委员会、物业服务企业在社区党组织领导下依法依规开展物业管理活动。

　　二是体制创新。基于“两级政府、三级管理、条块结合、属地管理”的原则，从立法层面明确各方管理职责，实现物业管理重心下移，更好的发挥区、街属地管理的优势，强化条块结合、以块为主、齐抓共管的工作格局。本《办法》区分市级以及住房和城乡建设主管部门职责；明确市、区（县级市）、镇人民政府（街道办事处）三级管理范围；将具体业务“下沉”，发挥市主管部门的指导职能，充分发挥基层街道办事处、居委会的作用。

　　三是机制创新。本《办法》对业主大会、自治管理、招投标、承接查验、物业服务与收费、物业使用和维护、住宅专项维修资金等制度进行了细化和补充；在吸纳我市之前出台的政策和文件的基础上，增加了物业行业诚信档案机制、增设了共有收益管理制度、物业管理退出和移交等制度，明确了物业服务企业的权利义务范围，从而进一步健全完善我市物业管理市场运行机制，使其逐步走上制度化、法制化的道路。

　　三、主要内容

　　《办法》主要内容说明如下：

　　《办法》共七章，六十五条，分别就业主、业主大会、业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任等方面进行规定。

　　（一）关于党建引领物业管理的思想指导。在《办法》总则中设置“党建引领”的相关条款，鼓励支持符合条件的社区“两委”成员、居民小组长、中国共产党党员业主通过法定程序当选为业主大会筹备组业主代表、业主委员会委员，依法履行职责。

　　（二）关于两级政府、三级管理、条块结合、属地管理的物业管理体制。《办法》总则部分，按照国家推行行政管理体制改革和市委、市政府关于物业管理体制机制改革的要求，以市、区（县级市）两级政府为领导，将物业管理纳入社会治理体系，根据需要建立联席会议制度或者成立工作专班，统筹解决物业管理重大问题。同时发挥市、区、街道办事处、乡（镇）人民政府在物业管理中的组织、监督、协调和指导的作用，在突出物业管理行政主管部门牵头作用的同时，推动各相关职能部门管理职责清晰化、明确化，发挥辖区街道办事处、乡（镇）人民政府与小区和业主密切相联和居（村）民委员会熟悉了解居民的优势，强化属地化管理，将矛盾和纠纷化解在基层，从而维护区域和谐和社会稳定发展。

　　（三）关于发挥物业管理行业协会作用。《办法》总则部分，鼓励本市物业服务企业加入物业管理行业协会，发挥行业协会自律管理作用，通过开展业主满意度测评，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，有效规范行业行为。

　　（四）关于业主、业主大会、业主委员会。《办法》第二章以发挥业主、业主大会和业主委员会的主体作用为载体，规范了业主大会和业主委员会筹备、选举、开会、日常工作及工作职能等问题，强化管理的规范化、透明化，形成了一套完备的工作流程。《办法》明确了业主的范围以及权利义务，有效规范业主依法维权、依法担责。进一步详细规定了业主大会筹备组、业主委员会成立的流程，对未选举产生业主委员会、业主委员会不履行职责、无法正常开展工作的，明确了由居（村）民委员会代行业主委员会职责，从而确保小区物业管理的正常秩序。对业主委员会工作经费的来源、管理进行规定，保障业主委员会日常运作。

　　（五）关于前期物业管理。《办法》第三章对前期物业管理活动进行细化规定，突出强调了前期物业服务的招标、中标备案制度。前期物业管理是物业管理过程中一个较为重要的过渡性阶段。从我市的实际情况来看，前期物业管理的矛盾纠纷相对突出，主要体现在建设单位在开发建设过程中遗留的工程质量和配套不完善、建设单位选聘前期物业服务企业、业主委员会与前期物业服务企业矛盾冲突等问题。因此，《办法》强化了前期物业服务招投标管理；要求建设单位应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同附件一并公示；明确前期建设与物业服务后期责任点，明确建设单位在前期物业服务期间的权利和义务、建设单位和前期物业服务企业承接物业的查验和资料移交工作，以规范建设单位依法选聘前期物业服务企业，业主委员会成立后依法处理与前期物业企业的关系。

　　(六) 关于物业服务管理。《办法》第四章对业主委员会成立后物业服务管理工作进行规范。《办法》对物业服务的内容、履约责任等进行了规范，规定了物业管理区域内，由物业服务企业负责管理的共用部位、共用设施设备存在安全隐患时采取的具体防范措施； 规定了物业服务企业续聘、选聘、退出程序以及相关物业、资料、财物的交接义务，确保业主委员会依法选聘、续聘物业服务企业，维护物业管理区域内的正常管理秩序，确保物业服务企业依照约定履行管理职责和收取物业服务费用，保障业主对物业管理的合法知情权、监督权。

　　(七) 关于物业的使用和维护。《办法》第五章对物业的使用、车位管理、物业装修装饰监管、共有收益使用、住宅专项维修资金使用等进行细化规定。《办法》紧密结合当前物业管理使用和维护中所容易出现的问题进行了规范。一是明确了物业使用中的禁止行为以及如何处理。二对业主、物业使用人在房屋装饰装修和安全使用当中禁止行为和注意事项进行了具体规定，并强调了业主委员会和物业服务企业的监管义务。三是对我市车位、车库使用矛盾问题，明确规划区域内车位、车库优先满足业主需求，鼓励租售并举的方式盘活小区车位、车库使用。四是明确细化了住宅专项维修资金制度；五是共有收益的来源、使用方式进行明确规定，确保小区维修资金来源，保护业主共有部分经营收益权利；六是针对物业人防设施保护、安装以及物业服务企业消防安全义务进行规定，解决人防通讯设施安装困难，小区消防维护不到位难题；七是伴随新能源汽车和电动车的普及，车辆充电设施匮乏所面临小区充电基础设施改装难问题，通过明确物业服务企业的协助配合义务，鼓励业主通过管理规约确定充电设施安装问题。

　　（八）关于法律责任。《办法》第六章在《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的基础上，规定了对物业行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关行政主管部门、建设单位、物业服务企业违反相关规定的依法处置。