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        茂自然资案〔2026〕108号

        茂名市自然资源局关于市政协十届五次

        会议第20260434号提案答复的函

茂南工作组：

        您提出的《关于简化租赁土地建设厂房审批手续，切实提升落地可行性的建议》（第20260434号）提案收悉。经综合市发展和改革局、市住房城乡建设局、市国资委等单位意见，现将办理有关情况答复如下：

        提案指出的审批主体不明确、材料重复提交、环节衔接不畅、权属政策不清等问题，切中当前租赁土地建厂的实际堵点，所提建议对我市优化营商环境、盘活存量土地具有积极参考价值。

        一、关于明确承租人审批主体资格的建议

        （一）国有土地租赁路径已畅通。 省级已明确国有工业用地可采取租赁、先租后让、租让结合等弹性供应方式，租赁期限最长不超过20年，承租企业可凭合法租赁合同依规办理规划、报建手续。我市相关产业用地政策亦鼓励采用弹性年期、长期租赁、先租后让等方式供地。通过长期租赁、先租后让方式取得土地使用权的产权人，可以其名义办理立项、规划许可、施工许可、消防、竣工验收等全部审批手续。

        （二）以承租人名义办理永久性建筑审批存在制度障碍。 我市执行全省通用审查口径，土地产权证明是办理建设工程规划许可证的基本材料；按照房地一体登记规定，土地与房屋权利人应当保持一致。根据《中华人民共和国民法典》第三百五十二条，建设用地使用权人建造的建筑物所有权属于建设用地使用权人，土地租赁并不导致物权转移。因此，一般情况下凭租赁合同不能作为办理永久性建筑物建设工程规划许可证的依据，以承租人名义报建无法办理永久性建筑不动产登记，可能造成土地与地上建筑物权属不统一、增加物权纠纷和确权遗留问题。

        （三）现行可行的替代安排。 承租人可与土地产权人签订租赁合同时商定报建主体及配合工作，明确租赁期限内土地使用、厂房建设及使用、合同到期后物权归属等事项。涉及市属企业作为出租方的，市国资委将依据《茂名市国资委监管企业资产租赁管理办法》第十七条，指导出租企业订立书面租赁合同，经法务部门或专业法律服务机构审核，载明租赁用途、建设内容、租期、地上物归属、安全环保责任、到期处置、出租人及抵押权人同意建设书面意见等内容，支持承租人凭有效租赁合同和出租人不动产权属证明作为建设单位办理立项、规划、施工、消防、环保、验收等呈批材料。

        （四）临时建筑厂房是现阶段现实可行路径。在现行操作层面，产业园区厂房土地及存量工业用地，在符合规划管控前提下，企业可申请办理临时建筑厂房：按程序开展规划条件核定、建筑设计方案审查，办理临时建设用地规划许可和临时建设工程规划许可，审批由自然资源部门负责。同时加强监管，严禁以临时厂房名义建设永久性建筑，防止形成新的规划和权属遗留问题。

        二、关于流程再造、推行“一窗受理、并联审批、分阶段许可”的建议

        您的提案建议与我市工程建设项目审批制度改革方向高度契合，相关改革已系统推进。

        （一）审批流程已系统优化。 根据《茂名市工程建设项目审批流程图（2025年版）》，我市已将工程建设项目审批划分为立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可、竣工验收四个阶段，实行“一家牵头、并联审批、限时办结”。依托各级行政服务中心综合窗口统一收件受理、流转协调、出件发证，同一阶段审批事项通过“茂名市工程建设项目审批管理系统”实现同时受理、同步办理、联合审批。

        （二）施工许可阶段已实现集成办理。 2025年5月，市住房城乡建设局印发《茂名市建设项目开工“一件事”实施方案》，将施工许可证核发（含质量安全监督手续）、特殊建设工程消防设计审查、建筑垃圾处置核准、污水排入排水管网许可等整合为“一件事”，实现“一表申请、一份材料、一窗受理、一网通办”。经2026年4月流程优化，申请材料平均由28份减少为14份，承诺办结时限平均由2.75个工作日减少为1个工作日，表单份数和跑动次数同步大幅压减。今年上半年全市共办理建设项目开工“一件事”114宗。

        （三）临时施工手续+建筑工程施工许可已常态化推行。 一是建设单位在办理施工许可证前置要件未齐全但具备立项、土地、规划等基本要素、符合安全文明施工有关要求的条件下，可以在未取得不动产权证、建设工程规划许可证和施工图审查合格书等审批要件前通过先行办理临时施工手续，实现提前3个月进行土方开挖及基坑支护工程，为项目落地按下“加速键”。二是优化用地批准手续。允许国有建设用地使用权出让合同、建设用地规划许可证、政府投资项目的用地权属清晰无争议说明（包含建设单位承诺说明和政府相关会议纪要等作为用地批准手续）等任意一项证明材料代替不动产权证作为办理临时施工手续和施工许可证的用地批准手续，即建设单位在未获得不动产权证前即可实现项目开工。三是简化建筑工程施工许可手续。办理临时施工手续时，仅需提供设计方案审定通知书或其他证明建筑工程规划已经稳定的证明材料代替工程规划许可证；办理施工许可证时，对于不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、不降低建筑结构安全等级和不改变使用性质的改建项目，可以提供免于办理工程规划许可证的证明材料代替工程规划许可证。

        三、关于精简材料、强化承诺制的建议

        （一）容缺受理+并联审批已推行。 目前，我市已在工程建设项目审批中推行“容缺受理+并联审批”模式。对符合园区规划、产业导向和安全环保要求的一般性工业项目，主要申请材料齐全且符合法定形式、次要材料暂缺的，可先行受理并进入审批程序，补正材料的同时推进审批，补齐后同步办结。联合验收中对需较长时间整改，且通过事中事后监管能够纠正且不产生严重后果的问题，可实行告知承诺，由建设单位书面承诺按标准整改后，各专项验收主管部门直接作出验收或备案通过决定。

        （二）立项用地阶段材料大幅压减。针对租赁土地建设厂房审批中存在的材料重复提交、流程串联多、环节繁琐、审批周期长的难题，2026年4月，市发展和改革局上线“固定资产投资项目审批一件事”，将项目核准、企业投资项目备案等集成整合，实行“全程网办、一表填报、并联审批、数据共享”。今年7月组织开展“三少一快”（业务表单少填、办事材料少报、群众办事少跑、联办事项快办）专项“回头看”和整改工作，全市投资项目立项、用地预审与选址类审批事项平均办理材料份数由25.33份降至18.33份，降幅27.63%，有效减少了重复填报材料，压缩了审批时限，行政审批制度性成本持续降低。

        （三）施工许可与验收阶段材料持续精简。 2025年优化施工许可证核发办事指南，精减申请材料7份；2025年10月取消建设工程消防设计审查作为核发施工许可证的前置条件，建设单位可提前15天申请施工许可；2025年12月取消大中型建设工程初步设计审查。验收环节依托政务数据共享对可核验、可调取的证照资料实行免提交、预填报，申请材料由原来54份压减为9份。

        （四）关于负面清单。 您在提案建议对高耗能、高排放、危化品、重大安全风险项目除外、其余一般性工业项目最大限度简化，这一分类管理思路与现行容缺受理适用条件方向一致，我市将在后续改革中研究细化。

        四、关于完善确权、融资、补偿与到期处置机制的建议

        （一）关于确权登记。 如前述，土地出租不发生物权转移，现阶段以承租人名义办理永久性建筑不动产登记缺乏依据。我局将在法定权限内，结合集体经营性建设用地入市改革，研究租赁土地上建筑物权益保障的可行路径。

        （二）关于配套服务。 支持凭合法租赁合同、竣工验收报告等材料办理供电、供水、供气等配套服务，具体由相关行业主管部门依规办理。

        （三）关于完善到期处置与延期租赁机制。根据《茂名市国资委监管企业资产租赁管理办法》（茂国资规〔2026〕1号，以下简称《办法》）第二十九条，对企业主业投资经营的产业园区、专业市场、商业综合体等资产租赁，由市属企业结合有关政策、市场规律、行业发展特点及投资管理规定，自行制定实施细则，优化内部决策流程。提案提出企业“不敢投、怕白投”，核心在于租期、确权、补偿等规则不清晰。从国资监管环节看，《办法》明确承租方对承租资产有较大投入的，租期可按投资回收期适当延长，原则上不超过10年，因特殊情况需超过10年的，按“一事一议”原则，由资产管理单位提出招租方案，经一级企业研究同意并报市国资委备案后可发布招租信息，为租地建厂长期投入提供制度空间。涉及征收拆迁补偿，结合权属性质不同，我市印发了《茂名市市辖区集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》（茂府规〔2024〕7号）和《茂名市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（茂府〔2012〕82号），对房屋征收补偿作出政策指引。上述文件现行有效，其中《茂名市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》目前正在修订更新中。同时，制定了《茂名市征收地上附着物和青苗补偿标准》（茂府通〔2024〕3号文），进一步明确征收补偿标准。

        （四）关于规划条件核实与联合验收衔接。 在规划条件核实环节，我局坚持实事求是，密切对接住建部门，对符合规划要求的项目加快开展联合验收；对存在问题的，督促建设单位先行整改后再组织验收，减少项目建设和权属遗留问题。

        五、关于强化服务、试点先行的建议

        您关于设立租地建厂专窗/项目管家、建立租赁土地项目动态监管平台的建议，目前我市已建设“茂名市工程建设项目审批系统”，该系统在各级政务服务和数据管理局均有设立专窗，相关工程建设项目的规划报建、竣工验收等相关业务均可通过该系统办理，对于办事难或申请单位不熟悉业务的可通过各级政数部门设立的“帮办代办”窗口协助办理。现有“一窗受理”、全程网办、电子证照、数据共享等已嵌入各“一件事”集成服务，联合验收已由住建部门牵头统筹自然资源、消防救援、人防、档案等多部门实施并联勘验、集成办理，并推行分段联合验收，实现“建成一段、验收一段、投用一段”。

        考虑到以承租人名义办理永久性建筑审批涉及不动产登记、物权保护等上位制度约束，全面推开条件尚不成熟，确有需求办理永久性建筑物项目审批的，我局建议通过政府土地一级市场的租赁、先租后让、租让结合等弹性供应方式取得土地使用权后进行相关规划报建。

        六、下一步工作

        我局将发挥主办单位统筹作用，会同市发展和改革局、市住房城乡建设局、市国资委等单位按职责分工协同推进：持续优化开工、施工、竣工验收“一件事”集成服务，巩固材料压减和时限压缩成果。

        以上答复可主动公开。

        感谢您对我市工程建设项目审批等工作的关心与支持，欢迎继续提出宝贵意见。

        茂名市自然资源局

        2026年11月12日